다세대65%
서울특별시 강서구 화곡동 358-7라피아노 2층 202호
서울남부지방법원 본원 · 2025타경7578 (9) · 물건번호 9
예상수익
5,399만원
초기투자금
4,857만원
표본수
8건
확신도
65%
수익률 계산기
주거용 단기매도 · 매매사업자 기준
ROE
111.1%
세전 수익
5,399만원
초기 투자금
4,857만원
취득가액
1억 9,385만원
비용 계
816만원
입력
취득1억 9,385만원
- 낙찰가 · 감정가의 59.2%189,440,000원
- 취득세 · 1.1%2,083,840원
- 등기수수료 · 0.7%1,326,080원
- 명도비1,000,000원
- 미납관리비0원
비용816만원
- 부동산 수수료(매도) · 0.4%1,024,000원
- 관리비 · 평당 4,000원 · 3개월108,683원
- 대출 이자 · 연 6.0% · 3개월2,273,280원
- 중도상환수수료 · 0.5%757,760원
- 수리비(인테리어)4,000,000원
- 기타 여비0원
- 보유세(재산/종부세)0원
매도가
2억 5,600만원
세전 수익
5,399만원
ROE
111.1%
입찰 전 체크
- OK감정가 대비 48.8% 낮은 최저가
- !분석 확신도 65%
- OK대항력 없는 임차인
등기
| 권리 | 권리자 | 금액 | 일자 |
|---|---|---|---|
| 소유권보존 | 조재한 | - | 2022.07.22 |
| 근저당말소기준 | 목포수협(강남수서지점) | 4,920,000,000원 | 2022.07.22 |
| 임의경매 | 목포수협 | 4,198,152,828원 | 2025.01.24 |
임대차
임차분석결과
[안전] 대항력 있는 임차인이 없음
임차-사유
비고란에 임차권 승계기관(HUG 등)의 반환청구권 포기에 관한 문구가 전혀 없으며, 일반적인 임차인 인수 주의사항만 기재되어 있음.
| 임차인 | 보증금 | 확정일자 | 권리 | 점유 |
|---|---|---|---|---|
| 문유미 | 50,000,000원월 800,000원 | 2024.05.10 | 없음 | 주거용 전부 |
| 입주 2024.08.07 · 배당요구 2025.02.17 · 소액임차인 | ||||
실거래가
신뢰도 보통
조건이 정확히 일치하는 사례가 적어 검색 범위를 다소 넓혀 산출했습니다. 참고용으로 확인하시고, 현장 확인을 권장드려요.
인근 유사 매물 51건 · 반경 0.5km · 전용면적 ±3평 · 준공연도 ±5년 조건의 실거래를 기준으로 산출했습니다.
사용 표본
51건
추정 시세
2억 5,600만원
가중평균
2억 5,972만원
시세 확신
65%
표본 걸러내기
동 전체
2396
유사 매물
61
사용 표본
51
거래 시점
감정가 3억 2,000만원추정시세 2억 5,600만원최저가 1억 6,384만원
거리별 매매가
감정가 3억 2,000만원추정시세 2억 5,600만원최저가 1억 6,384만원
| 거래 | 매매가 | 전용 | 층 | 준공 | 동 | 주택명 | 거리 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026.07 | 270,000,000원 | 9평 | 4 | 2021 | 화곡동 | 시그니엘 | 0.10km |
| 2026.04 | 240,000,000원 | 8.98평 | 4 | 2021 | 화곡동 | 시그니엘 | 0.10km |
| 2025.08 | 280,000,000원 | 8.95평 | 4 | 2022 | 화곡동 | 이엘하우스 | 0.16km |
| 2025.09 | 238,000,000원 | 8.33평 | 4 | 2021 | 화곡동 | 해솔벨리 | 0.17km |
| 2025.05 | 280,000,000원 | 7.96평 | 4 | 2022 | 화곡동 | 더원 | 0.16km |
| 2025.07 | 250,000,000원 | 8.49평 | 6 | 2019 | 화곡동 | 신영베르디움 | 0.14km |
| 2025.12 | 230,000,000원 | 8.6평 | 5 | 2020 | 화곡동 | 더메르씨엘 | 0.28km |
| 2025.11 | 280,000,000원 | 8.52평 | 6 | 2020 | 화곡동 | 더메르씨엘 | 0.28km |