다세대37%
서울특별시 관악구 신림동 98-82산마루빌 3층 301호
서울중앙지방법원 본원 · 2025타경102915 (5) · 물건번호 5
예상수익
4,347만원
초기투자금
4,195만원
표본수
7건
확신도
37%
수익률 계산기
주거용 단기매도 · 매매사업자 기준
ROE
103.6%
세전 수익
4,347만원
초기 투자금
4,195만원
취득가액
1억 5,126만원
비용 계
1,028만원
입력
취득1억 5,126만원
- 낙찰가 · 감정가의 58.8%147,600,000원
- 취득세 · 1.1%1,623,600원
- 등기수수료 · 0.7%1,033,200원
- 명도비1,000,000원
- 미납관리비0원
비용1,028만원
- 부동산 수수료(매도) · 0.4%820,000원
- 관리비 · 평당 4,000원 · 3개월95,796원
- 대출 이자 · 연 6.0% · 3개월1,771,200원
- 중도상환수수료 · 0.5%590,400원
- 수리비(인테리어)7,000,000원
- 기타 여비0원
- 보유세(재산/종부세)0원
매도가
2억 500만원
세전 수익
4,347만원
ROE
103.6%
입찰 전 체크
- OK감정가 대비 59% 낮은 최저가
- !분석 확신도 37%
- OK대항력 없는 임차인
등기
| 권리 | 권리자 | 금액 | 일자 |
|---|---|---|---|
| 소유권보존 | 강정임 | - | 2016.12.02 |
| 근저당말소기준 | 관악중앙새마을금고 | 306,000,000원 | 2016.12.12 |
| 소유권이전(매매) | 정진리 | - | 2017.12.26 |
| 가압류 | 박진우 | 100,000,000원 | 2024.07.31 |
| 압류 | 국(동안산세무서장) | - | 2024.09.30 |
| 주택임차권(전유부분 전부) | 김한솔 | 147,000,000원 | 2024.12.27 |
| 압류 | 안산시 | - | 2025.05.14 |
| 임의경매 | 관악중앙새마을금고 | 261,530,500원 | 2025.05.14 |
| 가압류 | 신한은행 | 107,469,715원 | 2025.07.24 |
임대차
임차분석결과
[안전] 대항력 있는 임차인이 없음
임차-사유
비고란에 임차권 승계기관의 반환청구권 포기에 관한 문구가 전혀 없으며, 건축물대장 관련 안내문만 기재되어 있어 HUG 포기 물건에 해당하지 않음.
| 임차인 | 보증금 | 확정일자 | 권리 | 점유 |
|---|---|---|---|---|
| 김한솔 | 147,000,000원 | 2020.11.25 | 없음 | 주거용 301호 |
| 입주 2020.12.22 · 배당요구 2024.12.27 · 배당순위있음 · 임차권등기자, 1차확:2020년11월25일(금140,000,000원), 2차확:2022년11월28일(증액된 금7,000,000원), 매물등기부상 1차보:140,000,000원, [등기부상 보:금147,000,000원(2022년11월18일 금7,000,000원 증액)] | ||||
실거래가
신뢰도 낮음
조건이 정확히 일치하는 사례가 적어 검색 범위를 다소 넓혀 산출했습니다. 참고용으로 확인하시고, 현장 확인을 권장드려요.
인근 유사 매물 7건 · 반경 0.5km · 전용면적 ±3평 · 준공연도 ±5년 조건의 실거래를 기준으로 산출했습니다.
사용 표본
7건
추정 시세
2억 500만원
가중평균
2억 212만원
시세 확신
37%
표본 걸러내기
동 전체
1056
유사 매물
25
사용 표본
7
거래 시점
감정가 2억 5,100만원추정시세 2억 500만원최저가 1억 281만원
거리별 매매가
감정가 2억 5,100만원추정시세 2억 500만원최저가 1억 281만원
| 거래 | 매매가 | 전용 | 층 | 준공 | 동 | 주택명 | 거리 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025.01 | 205,000,000원 | 8.97평 | 2 | 2016 | 신림동 | 더퍼스트빌(98-54) | 0.04km |
| 2025.10 | 210,000,000원 | 8.9평 | 3 | 2015 | 신림동 | 102-9 | 0.24km |
| 2025.09 | 200,000,000원 | 8.9평 | 2 | 2015 | 신림동 | 102-9 | 0.24km |
| 2025.05 | 210,000,000원 | 9.04평 | 5 | 2015 | 신림동 | 동우빌라트 | 0.38km |
| 2025.09 | 190,000,000원 | 5.75평 | 2 | 2017 | 신림동 | 천년캐슬(98-357) | 0.20km |
| 2025.11 | 200,000,000원 | 5.26평 | 5 | 2019 | 신림동 | 팔로스26 | 0.17km |
| 2025.01 | 190,000,000원 | 10.12평 | 4 | 2013 | 신림동 | 팰리스빌 | 0.46km |